Türkiye’de birçok kişi şehir hayatından uzaklaşmak ve kendi arazisine yapı yapmak istiyor. Ancak tarla vasfındaki arazilere yapı yapılması belirli kurallara ve yasal sınırlamalara bağlıdır. Tarım arazilerinde yapılacak her yapı, hem imar mevzuatı hem de tarım mevzuatı kapsamında değerlendirilir.
Bu yazımızda, tarlaya yapı yapmanın mümkün olup olmadığı, hangi şartların sağlanması gerektiği, en az kaç metrekare arazi gerektiği, kaç kat yapı yapılabileceği ve bağ evi olarak bilinen tarımsal amaçlı yapıların yasal sınırlarının neler olduğu gibi merak edilen tüm sorulara yanıt veriyoruz.
İlk ve En Önemli Şart: Kadastral Yola Cephe
Tarla üzerine tarımsal amaçlı yapı (bağ evi) yapılabilmesi için ilk ve en önemli şart, arazinin kadastral yola cepheli olmasıdır.
Sadece yola yakın olmak veya fiilen kullanılan bir yolun bulunması yeterli değildir.
Kadastral Yol Ne Demektir?
Kadastral yol; tapu ve kadastro kayıtlarında resmî olarak “yol” vasfıyla tescil edilmiş alanları ifade eder.
Yolun sadece fiilen kullanılıyor olması değil, kadastro paftasında yol olarak görünmesi gerekir.
Aşağıdaki yollar kadastral yol olarak kabul edilmez:
- Komşu parselden verilen geçiş hakları (geçit hakkı)
- Fiilen kullanılan patikalar
- Stabilize veya toprak yollar
Bu nedenle kadastral yola cephesi olmayan parsellerde yapı ruhsatı alınamaz.
Tarlaya Ev Yapılabilir mi?
Tarla vasfındaki araziler üzerinde yapılaşma tamamen yasak değildir. Ancak bu yapılaşma Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine tabidir.
Tarım arazilerinde yapılmasına izin verilen yapıların resmî adı “tarımsal amaçlı yapı”dır.
Bu yapılar halk arasında genellikle “bağ evi” olarak adlandırılır.
Tarımsal Amaçlı Yapılar Nelerdir?
Tarım arazilerinde yapılmasına izin verilen yapılar, konut değil, tarımsal faaliyeti destekleyen yapılardır. Bu yapıların tamamı mevzuatta “tarımsal amaçlı yapı” olarak tanımlanır.
Başlıca Tarımsal Amaçlı Yapılar
- Bağ evi / tarımsal amaçlı yapı Tarımsal faaliyet sırasında barınma, dinlenme veya ekipman muhafazası amacıyla yapılan yapılar.
- Ahır ve ağıl Büyükbaş ve küçükbaş hayvan yetiştiriciliği için yapılan yapılar.
- Kümes Tavuk, hindi ve benzeri kanatlı hayvan yetiştiriciliğine yönelik yapılar.
- Sera Bitkisel üretim amacıyla yapılan, örtü altı tarım yapıları.
- Depo ve ambarlar Tarım ürünlerinin, gübrelerin veya tarım ekipmanlarının muhafazası için yapılan yapılar.
- Soğuk hava deposu Hasat edilen ürünlerin korunması amacıyla yapılan teknik yapılar.
- Sulama ve tarımsal altyapı yapıları Su depoları, sulama havuzları, pompaj yapıları gibi tarımsal üretimi destekleyen tesisler.
- Arıcılık yapıları Arı kovanlarının yerleştirildiği ve arıcılık faaliyetlerine hizmet eden yapılar.
Yapı yapılabilmesi için:
- Arazinin imar planı dışında kalan kırsal alanda yer alması
- Tarımsal niteliğin korunması
- Yapının tarımsal faaliyetle ilişkilendirilebilmesi
gerekmektedir.
Bu nedenle tarla üzerine yapılan yapılar resmî olarak konut statüsünde değerlendirilmez.
En Az Kaç Metrekare Tarla Gerekir?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre, tarla üzerine yapı yapılabilmesi için genel uygulamada en az 5.000 m² parsel büyüklüğü şartı aranır.
5.000 m²’nin altındaki parsellerde yapı izni verilmesi çoğu durumda mümkün değildir.
Önemli Not (İstisnai Uygulamalar)
Genel kural 5.000 m² olmakla birlikte bazı bölgelerde;
- Kırsal yerleşik alan sınırları
- Yerel imar kararları
- İl özel idaresi veya belediye uygulamaları
doğrultusunda 3.000 m² veya 4.000 m² büyüklüğündeki parsellerde de yapı izni verilebildiği görülebilmektedir.
Ancak bu durum istisnai uygulamalar olup her parsel için geçerli değildir.
Kesin bilgi için mutlaka ilgili belediyeden imar durum belgesi alınmalıdır.
Kritik Uyarı: Özel Koruma Alanları
Parsel büyüklüğü ve kadastral yol şartı sağlansa dahi arazinin bulunduğu konum belirleyici olabilir.
Eğer parsel;
- Sit alanı
- Su havzası
- Mera
- Özel koruma bölgesi
içerisinde kalıyorsa yapı izni verilmeyebilir.
Tarla Büyüklüğü Yapılabilecek Alanı Her Zaman Artırır mı?
Tarla büyüdükçe yapılaşma oranı değişmez.
Mevzuatta yapılaşma oranı %5 taban oturumu olarak tanımlansa da uygulamada birçok belediye ve il özel idaresi, tarımsal amaçlı yapılarda:
- Parsel büyüklüğüne bakılmaksızın
- Toplam yapı alanını genellikle 250 m² ile sınırlandırmaktadır.
Bu nedenle tarla büyüklüğü artsa bile yapılabilecek yapı alanı her zaman artmayabilir.
Kat Sayısı ve Yükseklik Sınırı
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında tarımsal amaçlı yapılarda:
- Yapılar genellikle en fazla 2 kat olarak projelendirilebilir
- Yapının saçak yüksekliği çoğu bölgede 6.50 metreyi aşamaz
Konut Olarak Kullanım Riski
Tarımsal amaçlı yapı ruhsatı alınmış olsa dahi bu yapıların konut gibi kullanılması ileride hukuki sorunlara yol açabilir.
Önemli Not:
Tarımsal amaçlı yapı ruhsatı alıp bu yapıyı tamamen lüks bir villa veya sürekli ikamet edilen konut gibi kullanmak, yerel yönetimlerle ileride ceza, kullanım iptali veya yıkım gibi sorunlar yaşanmasına neden olabilir.
Genel Hatlarıyla
Tarla vasfındaki arazilere yapı yapılması tamamen yasak değildir. Ancak bu yapılar konut değil, resmî adıyla tarımsal amaçlı yapı, halk arasındaki adıyla bağ evi niteliğindedir.
Yapılaşma hakkı;
- Kadastral yola cephe şartı
- Parsel büyüklüğü
- %5 taban oturumu kuralı
- Genellikle 2 kat ve 6.50 metre yükseklik sınırı
- Belediye uygulamaları
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği
çerçevesinde sıkı şekilde sınırlandırılmıştır.
www.emlaksirketi.com olarak,
gayrimenkul piyasasını ilgilendiren hukuki ve pratik konuları sade, anlaşılır ve güvenilir biçimde paylaşmaya devam ediyoruz.
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayınız.
