Tapuda İpotek Kalkmamışsa Ne Olur? Fek Yazısı Süreci Nasıl İşler?
Gayrimenkul satış sürecinde en kritik belgelerden biri tapu takyidat belgesidir. Bu belge, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi hukuki kısıtlamaların olup olmadığını gösterir.
Ancak genelde sık karşılaşılan durumlardan biri de şudur:
Takyidat belgesi alınır, satış sürecine girilir, ancak tapu sisteminde ipotek görünmesine rağmen satıcının borcu kapatmış olduğu anlaşılır — fakat henüz fek (kaldırma) yazısı gönderilmemiştir.
Peki bu durumda süreç nasıl ilerler? Satış yapılabilir mi? Kim ne yapmalı?
Bu yazımızda, bu senaryoyu net ve sade şekilde ele alıyoruz.
1️⃣ İpotek Varsa Satış Yapılabilir mi?
❌ Hayır.
Tapu kaydında aktif ipotek varken, tapu müdürlüğü satış işlemine onay vermez.
İpotek borcu kapatılmış olsa bile, banka fek yazısını tapuya göndermedikçe sistemde ipotek devam ediyor kabul edilir.
👉 Sonuç: Satış işlemi askıya alınır.
2️⃣ Borç Bitmiş Ama Fek Yazısı Gönderilmemişse Ne Olur?
Bu durum oldukça yaygındır. Süreç genellikle şu şekilde işler:
- Satıcı bankaya borcun kapandığını gösterir ve fek yazısı dilekçesini verir.
- Banka iç süreçlerinde dosyayı kapatır
- Ardından tapu müdürlüğüne elektronik fek yazısı gönderir
- Tapu sistemi ipoteği kaldırır
Bu süreç:
⏱ Genellikle 1–3 iş günü,
⏱ Yoğunluk durumuna göre 5 iş gününe kadar sürebilir.
👉 Satış ancak bu işlem tamamlandıktan sonra yapılabilir.
3️⃣ Alıcı Bu Süreçte Risk Almış Olur mu?
Hayır, eğer ödeme yapılmamışsa.
Ancak dikkat edilmesi gereken kritik nokta şudur:
⚠️ Fek yazısı tapuya düşmeden:
• Kapora verilmemeli
• Cayma akçesi ödenmemeli
• Tapu randevusu kesinleştirilmemelidir
👉 Çünkü ipotek kaldırılmadan satış hukuken mümkün değildir.
4️⃣ Fek Yazısı Nasıl ve Kim Tarafından Gönderilir?
- Fek yazısı sadece banka tarafından tapuya gönderilebilir
- Satıcının kendisi tapuya fek dilekçesi veremez
- Günümüzde süreç genellikle e-Devlet ve TAKBİS sistemi üzerinden elektronik ortamda yürütülür
👉 Satıcı bankasıyla iletişime geçerek fek sürecinin başlatıldığını teyit etmelidir.
5️⃣ Bu Durum Satış Süresini Ne Kadar Geciktirir?
Ortalama gecikme süresi:
- Minimum: Aynı gün – 1 iş günü
- Ortalama: 2–3 iş günü
- Nadiren: 5 iş günü ve üzeri
👉 Bu nedenle satış planlaması yapılırken ipotekli taşınmazlarda en az 3–5 gün tampon süre bırakılması önerilir.
6️⃣ Gayrimenkul Danışmanının Rolü Nedir?
Profesyonel danışman bu süreçte:
- Takyidat belgesini önceden kontrol eder
- Bankayla fek sürecini hızlandırır
- Alıcıyı hukuki risklerden korur
- Satış takvimini doğru yönetir
👉 Bu durumlar genellikle doğru yönlendirme ile sorunsuz çözülür.
🎯 Sonuç Olarak
Takyidat belgesinde ipotek görünmesi, satışın imkânsız olduğu anlamına gelmez —
ancak fek yazısı tapuya düşmeden de satış işlemi gerçekleşmez.
Borç kapatılmış olsa bile, fek yazısı gönderilmemiş ise hukuken ipotek devam ediyor kabul edilir.
Bu nedenle sürecin doğru sırayla ve belgeler tamamlanarak ilerlemesi şarttır.
www.emlaksirketi.com olarak
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayın.
