İşyeri Kiralarında Stopaj, KDV ve Damga Vergisi: Aylık Net 100.000 TL Kira Gerçekte Kaça Çıkıyor?

İşyeri kiralarken en sık yapılan hatalardan biri, sözleşmede konuşulan kira bedelinin gerçek maliyetini doğru analiz etmemektir. Özellikle “Net 100.000 TL kira” üzerinden anlaşma yapıldığında birçok kiracı bu tutarın nihai yük olduğunu düşünür. Oysa işyeri kiralamalarında vergi yükü, mülk sahibinin hukuki statüsüne göre değişir ve kiracı açısından toplam maliyet farklılaşır.

Bu noktada kritik sorular şunlardır:

• Taşınmaz bir şahsa mı ait, yoksa bir şirket aktifinde mi kayıtlı?
• Fatura mı kesilecek, yoksa stopaj mı uygulanacak?
• Net 100.000 TL üzerinden yapılan anlaşmada kiracının toplam maliyeti 120.000 TL mi, 125.000 TL mi olacak?

Bu yazımızda, mal sahibinin cebine net 100.000 TL geçtiği iki farklı senaryoyu; stopaj ve KDV uygulamalarını, brütleştirme hesabını ve kiracı açısından oluşan toplam maliyeti net rakamlarla inceliyoruz.

Mülk Sahibinin Statüsü Vergiyi Belirler

İşyeri kiralarında uygulanacak vergi türünü mülk sahibinin hukuki statüsü belirler:

1. Mülk sahibi gerçek kişi (şahıs) → Stopaj uygulanır, fatura kesilmez.
2. Mülk sahibi şirket / tüzel kişilik → KDV uygulanır, fatura kesilir.

Unutulmamalıdır ki; aynı kira ödemesi için hem stopaj hem de KDV aynı anda uygulanmaz.

Senaryo A: Mülk Sahibi Şahıs İse (Stopaj Uygulaması)

Mal sahibi gerçek kişi ise kira karşılığında fatura düzenlenmez. Bu durumda kiracı, kira bedeli üzerinden %20 oranında stopaj kesintisi yapmakla yükümlüdür. Net tutar üzerinden anlaşma yapıldığında brütleştirme zorunludur.

• Mal Sahibinin Eline Geçen (Net): 100.000 TL
• Stopaj Oranı: %20
• Brüt Kira Bedeli (Aylık): 125.000 TL
• Devlete Ödenen Stopaj (Aylık): 25.000 TL
• Kiracının Toplam Maliyeti (Aylık): 125.000 TL
• Kiracının Toplam Maliyeti (Yıllık): 1.500.000 TL

Hesaplama Mantığı:
Stopaj sonrası mal sahibine net 100.000 TL kalması için brüt tutar: 100.000 ÷ 0,80 = 125.000 TL
Kiracı; 100.000 TL’yi mal sahibine, 25.000 TL stopajı ise vergi dairesine öder. Stopaj beyanı kiracı tarafından Muhtasar Beyanname ile yapılır.

Senaryo B: Mülk Sahibi Şirket İse (KDV Uygulaması)

Mülk bir şirketin aktifine kayıtlıysa veya mal sahibi tüzel kişilik ise kira için fatura kesilir. Bu durumda net tutarın üzerine %20 oranında KDV eklenir.

• Mal Sahibinin Eline Geçen (Net): 100.000 TL
• KDV Oranı: %20
• Faturadaki KDV Tutarı: 20.000 TL
• Fatura Toplamı (Aylık): 120.000 TL
• Kiracının Toplam Maliyeti (Aylık): 120.000 TL
• Kiracının Toplam Maliyeti (Yıllık): 1.440.000 TL

Avantaj Notu:
Kiracı da bir işletme ise, ödediği 20.000 TL KDV’yi “indirilecek KDV” olarak beyan edip ödenecek KDV’den mahsup edebilir. KDV beyanı mal sahibi şirket tarafından yapılır.

Ek Bilgi: Damga Vergisi

İşyeri kira sözleşmeleri için ayrıca binde 9,48 oranında damga vergisi uygulanır. Bu vergi sözleşme imzalandığında doğar ve çoğunlukla kiracı tarafından ödenir.

• Stopajlı kira (yıllık): 1.500.000 × 0,00948 ≈ 14.220 TL
• KDV’li kira (yıllık)   : 1.440.000 × 0,00948 ≈ 13.651 TL

Damga Vergisi Ne Zaman ve Kaç Kez Ödenir?

1) Damga vergisi sözleşme imzalandığı anda doğar: Kira sözleşmesi imzalandığı gün, sözleşmede yazan toplam bedel üzerinden binde 9,48 oranında hesaplanır.

2) Damga vergisi bir kereye mahsustur: Sözleşme 1 yıl, 3 yıl veya 5 yıl sürsün fark etmez: Sözleşme imzalandığında bir kez ödenir.

3) Sözleşme yenilenirse yeniden doğar.

• Eğer kira sözleşmesi yeni bir sözleşme olarak tekrar düzenlenirse → damga vergisi yeniden ödenir.
• Eğer sözleşme otomatik uzuyorsa (yani yeni bir sözleşme imzalanmıyorsa) → damga vergisi tekrar doğmaz.

4) Kira artışı damga vergisini tetiklemez: Her yıl yapılan TÜFE artışı için yeniden damga vergisi ödemezsin. Sadece yeni bir sözleşme düzenlenirse ödenir.

Net 100.000 TL Kira İçin Karşılaştırma Tablosu

Özetle

İşyeri kiralamalarında maliyet analizi yapılırken, mülk sahibinin vergi statüsü belirleyici unsurdur. Net 100.000 TL üzerinden anlaşma sağlandığında:

• Mülk sahibi şahıs ise: Toplam maliyet 125.000 TL aylık / 1.500.000 TL yıllık (+ 14.220 TL damga vergisi bir kereye mahsus)
• Mülk sahibi şirket ise: Toplam maliyet 120.000 TL aylık / 1.440.000 TL yıllık (+ 13.651 TL damga vergisi bir kereye mahsus)

Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce “net mi brüt mü?” sorusunun netleştirilmesi ve vergi yükünün doğru hesaplanması, ileride sürpriz maliyetlerle karşılaşmamak adına kritik önem taşır.

www.emlaksirketi.com olarak; gayrimenkul kiralama ve satın alma süreçlerinizde doğru, şeffaf ve hesaplanabilir bilgilendirme yapmaya devam ediyoruz.