Gayrimenkul yatırımı uzun yıllardır Türkiye’de “en güvenli yatırım” algısının merkezinde yer alıyor.
Ancak bir ev satın alırken yalnızca “kira gelir getirir” düşüncesiyle hareket etmek, çoğu zaman gerçek kazancı doğru analiz edememeye yol açıyor.
Gerçekte önemli olan soru şudur: Bu gayrimenkul bana yıllık yüzde kaç net getiri sağlıyor?
Bu yazıda, kira getirisi hesaplamasını adım adım, net rakamlarla ve gerçekçi bir yöntemle anlatıyoruz.
1️⃣ Brüt Kira Getirisi Nedir?
Brüt kira getirisi, taşınmazın yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranıdır.
Formül: Yıllık Kira Geliri / Satın Alma Bedeli × 100
Örnek:
- Ev satın alma bedeli: 3.000.000 TL
- Aylık kira: 20.000 TL
- Yıllık kira: 240.000 TL
Brüt getiri: 240.000 / 3.000.000 × 100 = %8
Ancak bu yalnızca ilk adımdır.
Gerçek kazancı görmek için net getiriyi hesaplamak gerekir.
2️⃣ Net Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?
Net getiri hesaplanırken aşağıdaki giderler düşülür:
- Bakım-onarım masrafları
- Boş kalma süresi (kiracı değişimi)
- Emlak yönetim veya danışmanlık bedeli
- Kira gelir vergisi
Örnek gider hesabı:
- Bakım & boşluk payı: 44.000 TL / yıl
- Vergi ve diğer giderler: 16.000 TL
Toplam yıllık gider: 60.000 TL
Net kira geliri: 240.000 – 60.000 = 180.000 TL
Net getiri: 180.000 / 3.000.000 × 100 = %6
Gerçek yatırım performansı işte bu orandır.
3️⃣ Bölgeye Göre Getiri Oranları
Türkiye’de ortalama net kira getirileri:
- Büyük şehir merkezi: %4 – %6
- Gelişen bölgeler: %6 – %8
- Turistik bölgeler (dönemsel kiralama): %7 – %10
Bu nedenle yalnızca evin fiyatı değil, bölgesel kira potansiyeli de analiz edilmelidir.
4️⃣ Amortisman Süresi (Geri Dönüş)
Amortisman, yatırımın kendini kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir.
Formül: Satın Alma Bedeli / Net Yıllık Kira Geliri
Örnek: 3.000.000 / 180.000 = 16,6 yıl
Genel kabul gören aralık: Türkiye’de sağlıklı amortisman süresi 15 – 20 yıl arasıdır.
En Sık Yapılan Hatalar
❌ Sadece brüt kira getirisini dikkate almak
❌ Giderleri hesaba katmamak
❌ Bölgesel kira talebini araştırmamak
❌ “Nasıl olsa değer artar” varsayımıyla karar vermek
Kısa Öneriler
- Net kira getirisini mutlaka hesaplayın
- Boş kalma süresini gerçekçi öngörün
- Bölgesel kira talebini araştırın
- Amortisman süresini kontrol edin
Sonuç Olarak
Gayrimenkulde kazanç, yalnızca ev almakla değil, doğru hesap yapmakla başlar.
Kira getirisi doğru analiz edildiğinde yatırım gerçek anlamda güvenli hale gelir.
www.emlaksirketi.com
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayın.
