Gayrimenkul Satışında Vergi Yükümlülükleri
Ev veya arsa satışı çoğu zaman “fiyat anlaştık, tapuya gideriz” süreci gibi görülür.
Oysa gayrimenkul satışında ödenmesi gereken vergiler ve harçlar,
toplam maliyetin önemli bir bölümünü oluşturur.
Bu kalemler önceden bilinmezse,
satış günü sürpriz masraflar ortaya çıkar.
Bu yazıda, tapuda karşılaşılan tüm vergi ve harçları net şekilde aktarıyoruz.
1️⃣ Tapu Harcı
Türkiye’de gayrimenkul satışında tapu harcı oranı:
Satış bedelinin %4’ü
Mevzuata göre:
• %2 alıcı
• %2 satıcı öder.
Uygulamada ise çoğu satışta
toplam %4’ün tamamı alıcı tarafından karşılanır.
Bu tamamen taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır.
👉 Öneri: Tapu harcının kim tarafından ödeneceği satıştan önce netleşmelidir.
2️⃣ Döner Sermaye Ücreti
Tapu müdürlüğünde her işlem için alınan sabit bedeldir.
2026 yılı itibarıyla ortalama:
1.200 – 2.000 TL aralığındadır.
(İşlem türüne göre değişebilir)
Bu bedel genellikle alıcı tarafından ödenir.
3️⃣ Değer Artış Kazancı Vergisi (Satıcı)
Satıcı açısından en kritik vergi kalemi budur.
Eğer bir gayrimenkul:
• 5 yıl içinde satılırsa
• Alım–satım arasındaki kazanç üzerinden
Gelir vergisi ödenir.
Ancak:
• 5 yıl geçtikten sonra satış yapılırsa
• Bu vergi tamamen ortadan kalkar.
👉 Öneri: Satış planı yapılırken edinim tarihi mutlaka dikkate alınmalıdır.
4️⃣ Emlak Vergisi Borcu Kontrolü
Satıştan önce:
• Belediyeden emlak vergisi borcu sorgulanır.
• Borç varsa kapatılmadan tapu devri yapılamaz.
Bu borç doğrudan taşınmazın üzerinde görünür.
5️⃣ Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Tapu devir işlemi sırasında:
• Geçerli DASK poliçesi zorunludur.
• Poliçe yoksa işlem tamamlanamaz.
Bu sigorta genellikle alıcı tarafından yenilenir.
6️⃣ Emlak Komisyonu (Vergi Değil, Ama Satışın Gerçek Masrafı)
Gayrimenkul satışında sık karşılaşılan bir diğer maliyet de
emlak danışmanlığı komisyonudur.
Mevzuata göre: Satış işlemlerinde emlak danışmanı,
- Satış bedelinin %2 + KDV oranında Alıcıdan
- Satış bedelinin %2 + KDV oranında Satıcıdan
Toplamda %4 +KDV oranında hizmet bedeli alır.
Uygulamada:
• Bazı satışlarda yalnızca satıcı,
• Bazı satışlarda yalnızca alıcı,
• Bazı durumlarda her iki taraf ödeme yapar.
Bu tamamen:
• Hizmet kapsamında
• Taraflar arasındaki önceden anlaşmaya bağlıdır.
👉 Öneri: Komisyon oranı ve ödeme şekli, satıştan önce yazılı olarak netleştirilmelidir.
🎯 Sonuç
Gayrimenkul satışı yalnızca fiyat konuşulan yalnızca fiyat pazarlığı yapılan bir süreç değildir.
Vergiler, harçlar ve yasal yükümlülükler önceden bilinmezse
satış günü ciddi bütçe sapmaları yaşanır.
Tapu harcı, vergiler, belediye borçları, sigortalar ve hizmet bedelleri
satışın gerçek maliyetinin birer parçasıdır.
Bu kalemleri en baştan bilmek, satış günü sürpriz yaşamamak demektir.
Doğru bilgiyle ilerlenen satış süreci, hem alıcıyı hem satıcıyı güvence altına alır.
www.emlaksirketi.com olarak
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızdayız.
