Türkiye’de kira artışları normal şartlarda TÜFE oranı ile sınırlıdır. Ancak kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda ev sahibi kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda süreç arabuluculuk ve kira tespit davası yoluyla ilerler.
Türkiye’de konut kiralarında yaşanan hızlı fiyat değişimleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli hukuki soruları gündeme getiriyor. Bunların başında da “Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde artış yapabilir mi?” sorusu geliyor. Özellikle uzun süredir aynı kiracının oturduğu konutlarda kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kalması, taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açabiliyor.
Mevzuata göre kira artışları kural olarak TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıdır. Ancak bu sınır her durumda geçerli değildir. Bazı özel koşullarda ev sahibi, TÜFE’nin üzerinde bir artış talep edebilir. Bu noktada devreye giren hukuki mekanizma ise kira tespit davasıdır.
Bu yazımızda TÜFE sınırının hangi durumlarda aşılabileceğini, 5 yıl kuralının ne anlama geldiğini ve sürecin nasıl işlediğini sade bir dille anlatıyoruz.
5 Yıl Dolunca Ne Değişir?
Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması, kira bedelinin artık yalnızca TÜFE ile sınırlı kalmadığı anlamına gelir. Bu aşamada ev sahibi, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Ancak bu talebin nasıl hayata geçirileceği belirli bir sıraya bağlıdır.
1) Tarafların Anlaşması (En Kolay ve En Hızlı Yol)
5 yıl dolduğunda ev sahibi ve kiracı kendi aralarında anlaşarak TÜFE’nin üzerinde bir artış yapabilir. Bu durumda:
- Dava açmaya gerek yoktur.
- Arabuluculuk zorunlu değildir.
- Yeni kira bedeli tarafların yazılı veya ispatlanabilir şekilde anlaşmasıyla geçerli olur.
Bu yol, hem en hızlı hem de en düşük maliyetli çözümdür.
2) Arabuluculuk Başvurusu (Zorunlu Aşama)
Taraflar anlaşamazsa, ev sahibi doğrudan dava açamaz. 2023’ten beri kira tespit davalarında arabuluculuk zorunludur.
Bu aşamada:
- Ev sahibi arabuluculuk başvurusu yapar.
- Taraflar arabuluculuk masasında uzlaşmaya çalışır.
- Arabuluculuk görüşmesine katılmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Bu nedenle arabuluculuk, dava sürecinin zorunlu ilk adımıdır.
3) Kira Tespit Davası (Mahkeme Süreci)
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa süreç mahkemeye taşınır.
Mahkeme, kira bedelini belirlerken:
- Bölgedeki emsal kira fiyatlarını
- Konutun büyüklüğünü, durumunu ve yaşını
- Binanın özelliklerini
- Konumu
- Piyasa koşullarını
- Kiracının “eski kiracı” olması nedeniyle hakkaniyet indirimi uygulanmasını
dikkate alır.
Hakkaniyet indirimi nedir?
Mahkemeler, uzun süredir aynı evde oturan kiracılar için genellikle %10–%20 arasında hakkaniyet indirimi uygular. Bu nedenle emsal kira 30.000 TL olsa bile mahkeme kira bedelini örneğin 24.000–27.000 TL aralığında belirleyebilir.
Ev Sahibi TÜFE’nin Üzerinde Artış Yapabilir mi?
Evet, ancak tek taraflı olarak değil.
Ev sahibinin TÜFE’nin üzerinde artış yapabilmesi için:
- Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması,
- Tarafların anlaşması veya zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması,
- Kira tespit davası açılması,
- Mahkemenin yeni kira bedelini belirlemesi
gerekmektedir.
Bunun dışında, taraflar kendi aralarında anlaşırsa TÜFE’nin üzerinde artış yapılabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?
Zamanlama, yeni kira bedelinin hangi dönemde uygulanacağını belirler.
- Dava yeni kira döneminden önce açılırsa: → Mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemden itibaren geçerli olur.
- Dava gecikmeli açılırsa: → Yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir.
Bu nedenle ev sahiplerinin dava sürecini kira dönemi bitmeden planlaması önemlidir.
Kiracılar İçin Ne Anlama Geliyor?
5 yılını dolduran kiracılar için bu süreç:
- Kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi anlamına gelir.
- Ev sahibi tek taraflı artış yapamaz.
- Artış ancak mahkeme kararıyla uygulanabilir.
- Kiracı, dava sonuçlanana kadar mevcut kira bedelini ödemeye devam eder.
- Hakkaniyet indirimi sayesinde kira bedeli emsallerden daha düşük belirlenebilir.
Genel Hatları İtibari ile
Kira tespit davası, uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa şartlarına uyarlanmasını sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır. Özellikle kira fiyatlarının hızla değiştiği dönemlerde hem ev sahipleri hem de kiracılar için daha sık gündeme gelmektedir.
Emlak Şirketi olarak, gayrimenkul mevzuatı ve kira hukuku ile ilgili gelişmeleri yakından takip ediyor; herkesin anlayabileceği sade ve güvenilir bilgiler sunmaya devam ediyoruz.
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayınız.
Emlak Şirketi / Türkiye’nin Emlak Bilgi Merkezi
