Kira ve gayrimenkul sözleşmelerinde geçersiz maddeler
Gayrimenkul işlemlerinde en yaygın yanlış inanışlardan biri şudur: “Sözleşmede yazıyorsa kesin geçerlidir.”
Oysa Türk hukukunda, özellikle kira ve gayrimenkul sözleşmelerinde:
Taraflar her istedikleri maddeyi yazamaz.
Kanuna aykırı hükümler, sözleşmede yer alsa bile:
➡️ Hukuken geçersiz sayılır.
Bu yazıda, sözleşmelerde en sık karşılaşılan geçersiz hükümleri ve doğru sözleşme yapmanın temel kurallarını ele alıyoruz.
Sözleşme Serbestisi Sınırsız Değildir
Türk hukukunda temel ilke:
- Taraflar sözleşme yapma özgürlüğüne sahiptir
- Ancak bu özgürlük kanunla sınırlandırılmıştır
📌 Anlamı:
Kanuna, kamu düzenine ve ahlaka aykırı hükümler geçerli olmaz.
Kira Sözleşmelerinde Geçersiz Sayılan Maddeler
Uygulamada sık görülen ancak hukuken geçersiz hükümler:
- “Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir.”
- “Kira artışı TÜFE’nin iki katı olacaktır.”
- “Depozito geri verilmez.”
- “Kiracı hiçbir hak talep edemez.”
📌 Gerçek:
Bu tür maddeler yazılsa bile,
Türk Borçlar Kanunu karşısında hüküm doğurmaz.
Kiracının Aleyhine Aşırı Şartlar Geçersizdir
Kanun, özellikle konut kiralarında:
- Kiracıyı zayıf taraf kabul eder
- Aşırı yük getiren maddeleri koruma altına alır
📌 Anlamı:
Kiracının temel haklarını kaldıran sözleşme hükümleri yok hükmündedir.
Tahliye Taahhüdünde En Sık Yapılan Hata
Tahliye taahhütnamesi:
- Kira sözleşmesiyle aynı gün alınır
- Tarih boş bırakılır
📌 Gerçek:
Bu şekilde alınan tahliye taahhütleri
Yargıtay içtihatlarına göre geçersizdir.
Tahliye taahhüdü:
• Kira başladıktan sonra
• Açık tarih yazılarak alınmalıdır.
Satış Vaadi Sözleşmelerinde Geçersizlik
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi:
- Noterde düzenlenmemişse
- Tapuya şerh edilmemişse
📌 Gerçek:
Bu sözleşme, üçüncü kişilere karşı güçlü koruma sağlamaz.
“Matbu Sözleşme” Kullanımının Riski
İnternetten indirilen hazır sözleşmeler:
- Güncel mevzuata uygun olmayabilir
- Geçersiz maddeler içerebilir
📌 Sonuç:
Taraflar farkında olmadan geçersiz hükümlerle işlem yapmış olur.
Piyasada En Sık Yapılan Hatalar
- “Yazdıysak geçerlidir” sanmak
- Matbu sözleşme kullanmak
- Kanuni sınırlara aykırı maddeler eklemek
- Tahliye taahhüdünü yanlış düzenlemek
Bu hatalar, dava açıldığında sözleşmenin büyük kısmının geçersiz kalmasına neden olabilir.
Sonuç Olarak
Gayrimenkul sözleşmelerinde esas olan:
Sözleşmede yazan değil, kanunun izin verdiğidir.
Doğru hazırlanmış sözleşme:
• Tarafları korur
• Uyuşmazlığı önler
• İşlemi güvence altına alır
Bu nedenle güvenli işlem yapmanın şartı:
Mevzuata uygun sözleşme düzenlemektir.
www.emlaksirketi.com olarak
gayrimenkulde hukuki güvenliği temel alan içerikler üretmeye devam ediyoruz.
