Türkiye’de kira ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıklar ve tahliye süreçleri son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en çok tartışılan konular arasında yer alıyor. Tahliye sürecinin nasıl işleyeceği, hangi belgenin daha güçlü olduğu ve hangi yöntemin daha hızlı sonuç verdiği ise uygulamada sıkça merak edilen başlıkların başında geliyor.
Bu yazımızda kira hukukunda sık kullanılan tahliye taahhütnamesi, noter huzurunda tahliye taahhüdü ve arabulucu huzurunda yapılan tahliye anlaşması arasındaki farkları ve tahliye sürecinin her bir yöntemde nasıl ilerlediğini ele alıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Uygulamada en sık kullanılan tahliye yöntemlerinden biridir. Bu belge genellikle sadece kiracı tarafından imzalanır ve taraflar arasında düzenlenir.
Süreç Nasıl İşler?
1️⃣ Kiracı belirlenen tahliye tarihini içeren taahhütnameyi imzalar.
2️⃣ Tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi icra dairesi üzerinden tahliye sürecini başlatabilir.
3️⃣ Kiracının icra takibine itiraz etme hakkı bulunur.
4️⃣ Kiracının itiraz etmesi durumunda süreç mahkemeye taşınabilir ve tahliye işlemi mahkeme kararının sonucuna kadar uzayabilir.
Uygulamada bazı kiracılar tahliye taahhütnamesine ilişkin olarak;
- belgenin baskı altında imzalatıldığı,
- tahliye tarihinin boş bırakıldığı ve sonradan ev sahibi tarafından yazıldığı,
- belgenin kira sözleşmesi ile aynı gün imzalatıldığı
gibi iddialarla itiraz edebiliyor. Bu tür durumlarda süreç mahkemeye taşınabiliyor ve dava sürecinin uzaması tahliye işleminin de gecikmesine yol açabiliyor.
Noter Huzurunda Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi, uygulamada birçok ev sahibinin tercih ettiği bir yöntemdir. Bu modelde belge noter huzurunda düzenlenir ve kiracı tarafından imzalanır. Noter işlemi sayesinde belgenin imzalandığı ve kiracının iradesi daha güçlü şekilde kayıt altına alınmış olur.
Süreç Nasıl İşler?
1️⃣ Kiracı noter huzurunda tahliye taahhüdünü imzalar.
2️⃣ Tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi icra dairesi üzerinden tahliye sürecini başlatabilir.
3️⃣ Kiracının icra takibine itiraz etme hakkı yine bulunmaktadır.
4️⃣ İtiraz edilmesi halinde süreç mahkemeye taşınabilir ve mahkeme sürecinin tamamlanması beklenebilir.
Noter huzurunda düzenlenmiş olması, uygulamada kiracının imza inkârı gibi iddialarını önemli ölçüde zorlaştırsa da tahliye süreci yine de hukuki değerlendirmeye konu olabilir ve mahkemeye taşınabilir.
Arabulucu Tahliye Anlaşması
Kira hukukunda son yıllarda öne çıkan yöntemlerden biri de arabulucu huzurunda yapılan tahliye anlaşmalarıdır.
Bu yöntemde kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiracı ve ev sahibi kendi aralarında tahliye tarihi konusunda bir mutabakata varmışlarsa arabulucu huzurunda bir tahliye anlaşması imzalar. Belge her iki tarafın imzasıyla düzenlenir. Taraflar isterlerse avukatlarıyla sürece katılabilir; ancak avukatla katılım zorunlu değildir.
Böylelikle hem kiracı hem de ev sahibi açısından ileride doğabilecek tahliye tarihi konusundaki anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olur.
Arabulucu tarafından düzenlenen anlaşma hukuki açıdan mahkeme kararı hükmünde kabul edilir.
Süreç Nasıl İşler?
1️⃣ Ev sahibi ve kiracı arabulucu huzurunda tahliye anlaşması imzalar.
2️⃣ Anlaşmada tahliye tarihi açık şekilde belirlenir.
3️⃣ Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi doğrudan icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.
4️⃣ Belgenin mahkeme kararı niteliğinde olması nedeniyle süreç ilamlı icra kapsamında yürütülür.
Bu nedenle uygulamada arabulucu tahliye anlaşmaları tahliye süreçlerinde en güçlü belgelerden biri olarak değerlendirilmektedir.
Arabulucu huzurunda imzalanan tahliye anlaşmaları, mevcut bir itilaf (uyuşmazlık) olmadan da ileride doğabilecek uyuşmazlıkları ve anlaşmazlıkları önlemek amacıyla kiracı ve kiraya veren arasında imzalanabilir. Bu anlaşma, 6325 sayılı Kanun kapsamında tarafların özgür iradesiyle imzaladıkları, mahkeme kararı (ilam) niteliğinde bağlayıcı bir belge olup icra edilebilirliği yüksektir.
Üç Belgenin Kısa Özeti
- Tahliye Taahhütnamesi → icra → itiraz → mahkeme
- Noter Huzurunda Tahliye Taahhüdü → icra → itiraz → mahkeme
- Arabulucu Tahliye Anlaşması → doğrudan ilamlı icra → itiraz yok → hızlı tahliye
Bu özet, üç yöntemin pratikte nasıl ilerlediğini ve aralarındaki güç farkını net şekilde ortaya koymaktadır.
Genel Hatlarıyla
Kira hukukunda kullanılan tahliye belgeleri hukuki güç açısından farklı seviyelerde değerlendiriliyor. Genel değerlendirmelere göre eldeki belgenin güç sıralaması şu şekilde ifade edilebilir:
- Tahliye Taahhütnamesi
- Noter Huzurunda Tahliye Taahhüdü
- Arabulucu Tahliye Anlaşması
Tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda belge noter huzurunda imzalanmış olsa bile kiracı tahliye tarihinden sonra başlatılan icra takibine itiraz edebilir. Böyle bir durumda süreç mahkemeye taşınabilir ve tahliye işlemi mahkeme kararının sonucuna kadar uzayabilir.
Arabulucu huzurunda yapılan tahliye anlaşmaları ise mahkeme kararı niteliğinde kabul edildiği için icra süreci farklı şekilde ilerler. Kiracı belirtilen tarihte tahliye etmezse ev sahibi bu belgeye dayanarak doğrudan ilamlı icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.
Bu nedenle hukuk uygulamalarında arabulucu anlaşmaları tahliye süreçlerinde en güçlü ve doğrudan icra edilebilir belgelerden biri olarak değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul piyasasında kira ilişkilerinin sağlıklı ilerleyebilmesi için hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hukuki süreçleri doğru şekilde bilmesi büyük önem taşıyor.
emlaksirketi.com olarak gayrimenkul sektöründe doğru bilgiye ulaşmanın önemine inanıyor, kira hukuku konusunda daha bilinçli hareket edilebilmesi için bilgilendirici içerikler hazırlamaya devam ediyoruz.
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleriniz için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayınız.
Emlak Şirketi / Türkiye’nin Emlak Bilgi Merkezi
