Türkiye’de gayrimenkul sahipliğinde en çok hukuki uyuşmazlık yaşanan alanların başında hisseli tapular gelmektedir. Miras yoluyla kalan veya ortaklaşa satın alınan taşınmazlarda paydaşların fikir birliğine varamaması, mülkiyetin kullanımını ve satışını çoğu zaman zorlaştırabilmektedir.
Türk hukuk sisteminde hiçbir ortak, mülkiyeti paydaşlığa zorlanamaz. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda yaşanan tıkanıklıkların çözümü için belirli hukuki yollar bulunmaktadır.
Bu yazımızda;
- Ön alım (Şufa) hakkının nasıl kullanılacağını
- İzale-i şuyu davasının ne olduğunu
- Hissedarın borcu nedeniyle taşınmazın tamamının satışa çıkma riskini
ele alıyoruz.
Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı)
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri kendi hissesini üçüncü bir kişiye satarsa, diğer hissedarların o payı öncelikli olarak satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu hak, hukuk sisteminde şufa hakkı olarak adlandırılır.
Nasıl Kullanılır?
Satıştan haberdar olan hissedar, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde (her halükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde) dava açarak, payı satın alan kişiye ödediği bedeli ödemek suretiyle hisseyi kendi üzerine alabilir.
Neden Önemlidir?
Şufa hakkı, hissedarların taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetini korumaya yönelik önemli bir hukuki güvencedir. Böylece hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak istese bile diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır.
Rızai Taksim (Anlaşmalı Paylaşım)
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanabiliyorsa en sağlıklı çözüm rızai taksim, yani anlaşmalı paylaşım yöntemidir.
Nasıl Yapılır?
Tüm hissedarlar bir araya gelerek taşınmazın hangi bölümünün kime ait olacağını belirleyen bir sözleşme düzenler ve bu anlaşmayı tapuda tescil ettirir.
Neden En Sağlıklı Yöntemdir?
Bu yöntemde;
- Mahkeme süreci yaşanmaz
- Avukat ve dava masrafları oluşmaz
- Taşınmazın değeri korunur
- Taraflar mülkiyet üzerinde net bir hakka sahip olur
Bu nedenle rızai taksim, hisseli taşınmazlarda çoğu zaman en pratik ve ekonomik çözüm olarak görülmektedir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Eğer hissedarlar arasında uzlaşma sağlanamazsa, ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şuyu davası açılabilir.
Bu dava ile amaç, hisseli mülkiyeti ortadan kaldırarak taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmektir.
Davayı Kim Açabilir?
İzale-i şuyu davası açabilmek için çoğunluk aranmaz. Taşınmazda çok küçük bir paya sahip olan bir hissedar bile davayı başlatabilir.
Mahkeme Nasıl Karar Verir?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini, yani fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini inceler.
Eğer taşınmazın bölünmesi mümkün değilse, taşınmaz icra yoluyla açık artırma yöntemiyle satılır ve elde edilen bedel hissedarlar arasında payları oranında dağıtılır.
Merak Edilen Sorular
Davayı Açan Hissedar Taşınmazı Kendisi Satın Alabilir mi?
Evet.
İzale-i şuyu davası sonucunda yapılan satış ihalelerine herkes katılabilir. Davayı açan hissedar da ihaleye girerek taşınmazı satın alabilir.
Üstelik kendi hissesi oranındaki bedeli yeniden ödemeyeceği için dışarıdan gelen alıcılara göre avantajlı konumda olabilir.
Bir Hissedarın Borcu Yüzünden Taşınmazın Tamamı Satılabilir mi?
Evet.
Hissedarların birinin şahsi borcu bulunması durumunda alacaklı, borcun tahsili amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açılmasını talep edebilir.
Bu durumda diğer hissedarların borcu olmasa bile taşınmazın tamamı satışa çıkabilir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda en büyük risklerden biri ortaklardan birinin borçlu olmasıdır.
İcra Satışında Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?
Hayır.
İzale-i şuyu davası sonucunda yapılan icra satışlarında şufa hakkı uygulanmaz. Bu nedenle paydaşların taşınmazın yabancı birine geçmesini istememesi halinde ihaleye bizzat katılmaları gerekir.
Hangi Yöntem Ne Zaman Kullanılır?
Hisseli taşınmazlarda uygulanacak hukuki yol, paydaşların durumuna göre değişir.
📌 Anlaşma varsa → Rızai Taksim
Hissedarlar uzlaşabiliyorsa taşınmaz tapu müdürlüğünde paylaşılabilir.
📌 Anlaşma yoksa → İzale-i Şuyu
Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi talep edilir.
📌 Hisse satışı varsa → Şufa Hakkı
Hissedar payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşların ön alım hakkı doğar.
Bu hakların bilinmemesi; hak kayıplarına, beklenmedik satışlara ve uzun süren davalara yol açabilmektedir.
Özetle
Hisseli tapularda yaşanan anlaşmazlıklar, taşınmazın kullanımını ve tasarrufunu zorlaştırabilmektedir.
Bu tür durumlarda;
- Ön alım (şufa) hakkı ile mülkiyet korunabilir
- Rızai taksim ile anlaşmalı paylaşım yapılabilir
- Uzlaşma sağlanamazsa izale-i şuyu davası ile ortaklık sona erdirilebilir
Ancak mahkeme yoluyla yapılan satışın çoğu zaman taşınmaz değerini etkileyebileceği unutulmamalı ve mümkün olduğunca uzlaşma yolları tercih edilmelidir.
HAP BİLGİ
İzale-i şuyu davası açıldığında mahkeme ilk olarak taşınmazın “aynen taksim” edilip edilemeyeceğini araştırır. Eğer belediye imar planları veya tarım mevzuatı taşınmazın bölünmesine izin vermiyorsa, taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilir. Bu nedenle davanın seyri, taşınmazın bulunduğu bölgenin imar durumu ve mevzuatına doğrudan bağlıdır.
www.emlaksirketi.com olarak,
gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan hukuki konular ve emlak piyasasına ilişkin güncel bilgileri sizlerle paylaşmaya devam ediyoruz.
Bilinçli ve güvenli emlak işlemleriniz için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayınız.
Emlak Şirketi / Türkiye’nin Emlak Bilgi Merkezi
Thanks very nice blog!