Gayrimenkul satışlarında Kapora, halk arasında yaygın olarak kullanılan bir ifade olsa da hukuki bir terim olmayıp Türk Hukuk Mevzuatı’nda kullanılmamıştır. Halk arasında bilinen adıyla kapora, 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “Bağlanma Parası (Pey Akçesi)” ve “Cayma Parası” olarak iki farklı şekilde düzenlenmiştir.
Gayrimenkul alım–satım süreçlerinde en sık karıştırılan kapora kavramı hukuki tarafta tanımlanmamış, bunun yerine iki farklı kavram; Bağlanma Parası (Pey Akçesi)” ve “Cayma Parası (Cayma Akçesi) ” olarak tanımlanmıştır.
Her ikisi de tarafların niyetini göstermek için kullanılsa da, hukuki sonuçları tamamen farklıdır.
Yanlış uygulamalar;
• Ödenen Paranın yanmasına
• Satışın iptal olmasına
• Taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara
• Uzun süren dava süreçlerine neden olabilir.
Bu yazıda, cayma akçesi ile kapora/pey akçesi arasındaki farkları, hangi durumda ne anlama geldiklerini ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini net şekilde ele alıyoruz.
1️⃣ Cayma Akçesi / Cayma Parası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesine göre cayma akçesi, taraflardan birinin sözleşmeden vazgeçmesi halinde diğer tarafa bırakılan bedeldir.
Uygulamada sonuçlar şöyledir:
- Alıcı cayarsa: Verdiği cayma akçesini geri alamaz
- Satıcı cayarsa: Aldığı cayma akçesinin iki katını iade eder
- Satış gerçekleşirse: Cayma akçesi, satış bedeline mahsup edilir
👉 Öneri: Cayma akçesi, tarafların satışa olan ciddiyetini gösteren güçlü bir teminattır. Rastgele verilmemelidir.
2️⃣ Bağlanma Parası / Pey Akçesi Nedir?
Genelde Kapora adıyla verilen Bağlanma Parası / Pey Akçesi çoğu zaman Cayma Akçesi ile karıştırılır ancak hukuki anlamı tamamen farklıdır.
Kapora/Bağlanma Parası/Pey Akçesi
• Ön ödeme niteliğindedir
• Cayma halinde çoğu durumda iade edilebilir
• Tek başına cayma cezası doğurmaz
👉 Öneri: Sözleşmede “kapora” yazıyorsa, cayma halinde her zaman bedelin yanacağını düşünmek doğru değildir.
Sözleşmeye Pey Akçesi-Bağlanma Parası ifadelerini yazmak da daha doğru olacaktır.
3️⃣ En Sık Yapılan Hata: İsimlendirme
Uygulamada en büyük sorun, belgede ne yazdığıdır.
- Sözleşmede “kapora” yazıyorsa → kapora, Bağlanma Parası (Pey Akçesi) kabul edilir
- Sözleşmede açıkça “cayma akçesi” yazıyorsa → Cayma Akçesi kabul edilir
⚠️ Mahkemeler, tarafların niyetinden çok yazılı ifadeye bakar.
👉 “Biz aramızda konuştuk” değil, yazılı metin esastır.
4️⃣ Gayrimenkul Danışmanının Hakları
Cayma akçesi, alıcı ve satıcı arasındaki bir teminattır.
Ancak danışmanın durumu hizmet veya yetki sözleşmesine bağlıdır.
Eğer sözleşmede
“Cayma halinde de hizmet bedeli ödenir” maddesi varsa, danışman bu bedeli talep edebilir.
Çünkü danışman;
• İlan vermiş
• Pazarlama yapmış
• Zaman ve emek harcamış kabul edilir.
👉 Öneri: Danışmanla yapılan sözleşme mutlaka okunmalı ve net olmalıdır.
5️⃣ Neden Yazılı Olmalı?
Cayma akçesinin geçerli olabilmesi için:
- Yazılı sözleşme şarttır
- “Cayma akçesi” ibaresi açıkça yer almalıdır
- Sadece havale açıklaması tek başına yeterli değildir
- Yazılı belge tüm tarafları hukuken korur
👉 Öneri: Sözleşme imzalamadan ödeme yapmayın.
6️⃣ Pratik Tavsiyeler
- Kapora mı, cayma akçesi mi olduğu net yazılsın
- Sözleşme olmadan ödeme yapılmasın
- Danışmanla hizmet sözleşmesi imzalansın
- Metin mümkünse uzman görüşüyle kontrol edilsin
Sonuç Olarak
Cayma Akçesi/ Cayma Parası ve Kapora/Bağlanma Parası/Pey Akçesi sözleşmede doğru kullanıldığında;
alıcıyı, satıcıyı ve gayrimenkul danışmanını koruyan önemli hukuki araçlardır.
Ancak yanlış uygulandığında;
• Maddi kayıplar
• Satış iptalleri
• Uzun süren hukuki süreçler
kaçınılmaz hale gelir.
Bu nedenle gayrimenkul işlemlerinde bilgiyle hareket etmek, en büyük güvenceyi sağlar.
www.emlaksirketi.com olarak
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayın.
