Hazine ve Maliye Bakanlığı ile MASAK tarafından hazırlanan yeni düzenleme ile 1 Ocak 2026’dan itibaren bankacılık sistemindeki para transferlerine (EFT, Havale, FAST) sıkı beyan kuralları geliyor.
Bu düzenleme, gayrimenkul ticareti yapan alıcı ve satıcılar için “açıklama” kısmını bir tercih olmaktan çıkarıp yasal bir zorunluluk haline getiriyor.
Özellikle yüksek tutarlı konut satışlarında, paranın gönderilme amacı artık bankalar tarafından sistem üzerinden sorgulanacak ve belirli kriterlere uymayan işlemler gerçekleştirilemeyecek.
Sürecin yeni kurallara göre yönetilmemesi;
- Transfer işleminin banka tarafından reddedilmesine
- Tapu randevusu sırasında ödemenin gecikmesine
- Vergi incelemelerinde “kayıt dışı işlem” şüphesi oluşmasına
- İleride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda ispat zorluğuna neden olabilir.
Bu yazıda, 2026’da yürürlüğe girecek yeni beyan kurallarını net ve sade şekilde ele alıyoruz.
200 Bin TL ve Üzeri İşlemlerde “Karakter” Şartı
Yeni düzenleme ile birlikte 200.000 TL ve üzerindeki tüm transferlerde açıklama yazmak zorunlu hale geliyor.
Buna göre:
- Açıklama kısmına “Ödeme”, “EFT” gibi kısa ve genel ifadeler yazılamayacak.
- Yazılan açıklamanın en az 20 karakter uzunluğunda olması şart koşulacak.
- Bankalar, bu şartı sağlamayan işlemleri sistem üzerinden otomatik olarak engelleyebilecek.
Öneri: Açıklama kısmına sadece “ev bedeli” yazmak yerine; “Ada-Parsel No ve Konut Satış Bedeli Ödemesi” gibi detaylı ve 20 karakteri geçen bilgiler ekleyin.
Standart İşlem Başlıkları ve Beyan Zorunluluğu
Bankalar, transfer ekranlarında müşterilerine işlemin mahiyetini seçebilecekleri standart bir liste sunacak.
Gayrimenkul sektörü için listede yer alacak kritik başlıklar:
- Gayrimenkul alım ödemesi
- Kira ödemesi
- Borç verme/borç ödeme
Öneri: Eğer transferiniz bir gayrimenkul satışı ise listeden mutlaka “Gayrimenkul alım ödemesi” seçeneğini işaretleyin. Yanlış kategori seçimi, ileride vergi dairesi ile sorun yaşamanıza neden olabilir.
Yüksek Tutarlı İşlemlerde “Belge” ve “Form” Dönemi
İşlem tutarı arttıkça bankaların talep edeceği güvenlik ve beyan seviyesi de kademeli olarak artıyor:
| İşlem Tutarı | Uygulanacak Kural |
| 200 Bin TL – 2 Milyon TL | 20 Karakter açıklama + İşlem türü seçimi |
| 2 Milyon TL – 20 Milyon TL | “Nakit İşlem Beyan Formu” (Dijital veya fiziki onay) |
| 20 Milyon TL ve Üzeri | Detaylı açıklama + İşleme dayanak belge (Sözleşme vb.) |
Önemli not:
Tapuda beyan edilen satış bedeli ile bankadan gönderilen tutarın birebir aynı olması, yeni sistemde Maliye’nin takibini çok daha kolaylaştıracaktır.
Bu Düzenleme Ne Anlama Geliyor?
- “Kayıt dışı” para akışının önüne geçilmesi hedefleniyor.
- Tapudaki satış bedeli ile banka transferi arasındaki farklar anında tespit edilebilecek.
- “Elden ödeme” veya “açıklamasız havale” devri tamamen kapanıyor.
Öneri:
Satış bedelini banka üzerinden gönderirken, tapu müdürlüğünden aldığınız randevu belgesini veya satış sözleşmesini bankanızın isteyebileceğini öngörerek yanınızda bulundurun.
Gayrimenkul Alıcılarını En Çok Zorlayan Nokta
Yeni sistemde yaşanabilecek en büyük risk:
- Transferin “açıklama yetersizliği” veya “belge eksikliği” nedeniyle banka tarafından askıya alınması.
- Bu gecikme nedeniyle tapu dairesindeki imza saatinin kaçırılması.
Öneri:
Özellikle 2 milyon TL üzerindeki transferler için işlemden bir gün önce bankanızın müşteri temsilcisiyle görüşerek limitlerinizi ve gerekli formları teyit edin.
Sonuç Olarak
2026 yılı itibarıyla para transferleri artık sadece bir “gönderim” değil, aynı zamanda resmi bir “beyan” niteliği taşıyor.
Gayrimenkul işlemlerinde şeffaflığı artıran bu sistem, dürüst alıcı ve satıcı için bir koruma kalkanı oluştururken; kurallara uymayanlar için ciddi cezai müeyyideler doğurabilir.
Süreci doğru yöneten taraflar:
- Vergi incelemelerinde tam koruma sağlar.
- Ödemesini yasal olarak %100 ispatlamış olur.
- Tapu sürecini aksatmadan tamamlar.
Bilgiyle ilerlemek, finansal güvenliğinizin en büyük garantisidir.
www.emlaksirketi.com olarak
Güvenli ve bilinçli emlak işlemleri için her zaman yanınızda olduğumuzu unutmayın.
